疫情过后,楼市必回暖

攸克 攸克地产
土地市场是测量楼市的温度计。

2月14日,北京迎来鼠年第二场土地交易会,主流房企云集。三块地,一块在海淀西北旺,不限定售价,首开、华润、住总、中交联合体以54.4亿元夺得;两块在昌平东小口(其中一块是两个批号连在一起的),限竞房,其中一块是绿城以63.6亿元竞得,一块是首开、住总、建工联合体以78.8亿元拿下。

往前三天,2月11日,北京鼠年第一场土地交易会的成绩也很好,三块地成交80.05亿。有块地还争夺得相当激烈,竞价达几十轮。

加上1月3日出让的两块地,70.5亿元,一个半月,北京市近350亿元到手。尤其是最近这两次,还在疫情之中,房企的热情殊为难得。

不仅北京,南京、杭州、温州、福州等城市在2月份也出让了土地。由于疫情所限,有的是采用线上拍卖的方式。

最引人注目的是上海在2月11日挂出28幅地块,总起价达310.2亿。徐汇滨江西岸金融港的这些地块,不仅将成为今年上海市成交额最高的地块,很有可能在全国也是数一数二的。这样集中连片的地块,在一线城市已经难觅踪迹。

土地市场虽然还没到火热的地步,开发商都比较理性,溢价率以百分之二十多为主,但可以看出,房企对后市是有信心的。

一二线城市,主流房企有补充土地储备的需要。尤其是像北京上海深圳这样的城市,包含居住在内的土地供应量很少,宅地基本是出一块抢一块。有的明知不挣钱也要拿,稳定队伍,走个流量,刷存在感。

近两年,土地市场也出现了一些微妙的变化。以北京为例,什么变化呢?限竞房供应数量逐年减少,纯商品住房重现江湖。

2017年北京全面推出限竞房,当年出让56宗地块;2018年有43宗限竞房地块,一宗纯商品房地块都没有;2019年减到只有14宗限竞房地块。特别是2019年下半年,入市的27宗住宅地块中,共有产权8宗地块,限竞房9宗,不限价商品房有10宗。别小看了这10宗地块,前一年可是零啊。

2020年这种趋势在加速。前面提到的北京今年三次出让,8宗地块,有6宗是不限价的商品房地块。北京市没有大张旗鼓地宣布,而是以实际行动在调整土地出让结构。这是符合市场需求的小小较正。

毕竟,2016年限竞房地块出让以来,限竞房销售情况并不理想。不限价的商品房地块显然更受房企的青睐,虽然只能是有实力的开发商才敢去拿。

限竞房政府也是不得已而为之。但真正的房地产市场的活跃,还是要靠纯商品房来带动。可以推测,随着去年10多宗不限价商品房项目今年下半年陆续上市,2020年的北京楼市应该比去年要热闹一些。

站在土地市场的基础上展望后市,攸克君认为,疫情过后,楼市必定迎来回暖。理由如下:

第一,货币政策趋于宽松,房地产资金面更放松。


新年伊始,央行2020年1月1日送大礼,决定2020年1月6日起下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放流动性8000亿元。

2月3日央行开展 1.2万亿元公开市场逆回购操作,银行体系整体流动性比去年同期多 9000亿元。次日,央行继续通过公开市场操作逆回购投放资金5000亿元。释放流动性累计达1.7万亿元,有机构测算此举相当于降准1%。

据专家分析,房地产信贷方面不久以后仍不排除有比较重要的利好政策出台。

第二,多地展开房地产“救市”动作,政策面更加温和甚至宽松。


截至14日,一二线至少有五个城市出台了扶持房地产的政策。仅2月12日,就有上海市、浙江省、无锡市、南昌市、西安市五地的政府部门发文,为包括房企在内的企业纾困解压,主要是以暂缓或分期缴纳土地出让金为主,以缓解房企资金压力。

其中,无锡市的最为细致,该市13日发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》,从调整预售门槛、延期缴税、延期缴纳土地出让金、贷款支持等方面,给包括开发商在内的企业松绑解压,17条措施都很实在。

江西省地产协会和安徽省房地产商会则在向政府部门提出给予房企扶持政策的建议中,包括了放松限购限价的内容。不过,攸克君还是认为,地方以房地产带动经济恢复发展的想法可以理解,但全面放松房地产调控还是要慎之又慎,假如因此引发房价强劲反弹,这个责任谁也承担不起。

第三,购房需求只是被疫情延后,没有消失。它随时会回来。


攸克君在《武汉疫情已经和正在改变什么》一文里写过,购房需求只是暂时被武汉疫情打断、延后,而没有消失。只要有经济和消费稍有恢复,房地产一定跑得更快。

现在看来,绝大多数房企是有信心的。从房地产的资金面、政策面来看,是利好楼市在二季度回暖的。所以,不排除售楼处重新开放后,迎来一波强有力的购房需求修复性行情。

前提是房企要有组织准备,其中包括有营销活动的准备。毕竟,天上不会自己掉馅饼。

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